Zillow Offers: le previsioni sui prezzi delle case hanno sbagliato e Zillow ha chiuso l’attività di acquisto di case

In sintesi

Azienda

Zillow GroupPortale immobiliare online; Zillow Offers comprava e rivendeva case

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Grandi imprese (1.000+ dipendenti) Secondo la relazione annuale, Zillow Group aveva 8.005 dipendenti a tempo pieno al 31 dicembre 2021.

Dove e quando

Stati Uniti. Avvio nel 2018, chiusura annunciata il 2 novembre 2021.

Chi ha prodotto le cifre

L’azienda stessaTutte le cifre provengono dai documenti depositati da Zillow Group presso la US Securities and Exchange Commission: i risultati del terzo e del quarto trimestre 2021 e la relazione annuale 2021. Il bilancio nella relazione annuale è certificato da un revisore. Le cause del fallimento sono quelle indicate dall’azienda stessa.

Che cosa è successo

Zillow gestisce il portale immobiliare più visitato degli Stati Uniti. Nel 2018 ha avviato Zillow Offers. Questa attività comprava case direttamente dai proprietari, le ristrutturava e le rivendeva. Zillow scrive che l’attività dipendeva dal prevedere con precisione il prezzo delle case da tre a sei mesi in anticipo.

Zillow scrive di aver valutato le case “using in-person evaluations and data science and proprietary algorithms” [“con valutazioni sul posto, analisi dei dati e algoritmi propri”]. Secondo la relazione annuale, gli stessi dati su cui si basa lo Zestimate, la stima pubblica del valore delle case di Zillow, alimentano anche “the pricing algorithms that we use for our Zillow Offers business” [“gli algoritmi di prezzo che usiamo per la nostra attività Zillow Offers”]. I documenti non dicono quali metodi usassero gli algoritmi.

Zillow si è dato un limite pubblico. Il risultato su ogni casa doveva restare entro 200 punti base dal punto di pareggio, cioè entro 2 punti percentuali del prezzo, in più o in meno.

Nel terzo trimestre 2021 più venditori del solito hanno accettato le offerte di Zillow. Zillow scrive che è successo perché stava “unintentionally purchasing homes at higher prices than our current estimates of future selling prices” [“comprando case, senza volerlo, a prezzi più alti delle nostre stime attuali dei prezzi di vendita futuri”]. Il 18 ottobre 2021 ha smesso di firmare nuovi contratti di acquisto fino a fine anno. Il 2 novembre 2021 il consiglio di amministrazione ha deciso di chiudere Zillow Offers.

I numeri

Dai risultati di Zillow del terzo trimestre 2021 (da luglio a settembre):

• 9.680 case comprate e 3.032 vendute. Zillow ha chiuso il trimestre con 9.790 case in magazzino e altre 8.172 sotto contratto di acquisto.
• Circa $304 milioni di svalutazione. Zillow ha ridotto il valore delle case che possedeva, perché le aveva pagate più di quanto ora si aspettava di ricavare vendendole.
• Una perdita di $80.771 su ogni casa venduta, in media, prima delle spese generali. Sono quasi 2.100 punti base (21%) del prezzo di vendita.
• Una perdita di $422 milioni prima delle imposte nella parte dell’azienda che comprava e vendeva case. L’intera azienda ha perso $328 milioni.
• Circa 1.200 punti base (12 punti percentuali). È l’oscillazione del risultato per casa tra il secondo trimestre e la previsione di Zillow per il quarto. Il limite era di 200, in più o in meno.

Dalla relazione annuale e dai risultati di Zillow del 2021:

• $407,9 milioni di svalutazioni delle case nell’anno. Prima del 2021 Zillow non aveva registrato svalutazioni rilevanti.
• $93 milioni di queste svalutazioni sono arrivati nel quarto trimestre. A novembre Zillow prevedeva per quel trimestre perdite da $240 milioni a $265 milioni. Le case sono state rivendute a prezzi più alti del previsto.
• Circa 10.000 case erano ancora in magazzino a fine 2021.
• Una perdita di $881,5 milioni prima delle imposte nell’anno nella parte dell’azienda che comprava e vendeva case.
• Circa il 25% del personale sarebbe uscito durante la chiusura. Escluse le svalutazioni, Zillow prevedeva che la chiusura costasse in tutto da $175 milioni a $205 milioni, di cui da $99 milioni a $112 milioni per il personale licenziato.

Perché è fallito, secondo Zillow

Rich Barton, cofondatore e amministratore delegato di Zillow, ha indicato il motivo principale: “We’ve determined the unpredictability in forecasting home prices far exceeds what we anticipated” [“Abbiamo stabilito che l’imprevedibilità nel prevedere i prezzi delle case supera di molto quanto ci aspettavamo”].

La lettera agli azionisti dice che Zillow era stato “unable to accurately forecast future home prices at different times in both directions by much more than we modeled as possible” [“incapace di prevedere con precisione i prezzi futuri delle case, in momenti diversi e in entrambe le direzioni, di molto più di quanto i nostri modelli ritenessero possibile”]. Indica gli eventi alla base: una pandemia, un breve blocco del mercato immobiliare e poi prezzi delle case saliti a un ritmo senza precedenti.

Le previsioni non sono state l’unica causa indicata da Zillow.

• Pochi addetti alle ristrutturazioni. La carenza di manodopera per le ristrutturazioni ha rallentato la rivendita delle case. Le case di Zillow restavano invendute più a lungo e il rischio legato alle variazioni di prezzo cresceva.
• Manodopera e forniture. La decisione del consiglio cita “home pricing unpredictability, capacity constraints and other operational challenges” [“l’imprevedibilità dei prezzi delle case, i limiti di capacità e altri problemi operativi”], aggravati da “a difficult labor and supply chain environment” [“una situazione difficile per manodopera e catene di fornitura”].
• Troppo pochi venditori. Zillow ha comprato solo da circa il 10% dei venditori seri che avevano chiesto un’offerta.
• Troppo capitale. Gestire l’attività alla dimensione necessaria per un profitto stabile avrebbe immobilizzato troppo denaro e fatto oscillare troppo i risultati.

La relazione annuale indica anche un limite del modello di prezzo: “may not account for submarket nuances – for example, the location of a home on a hill or in a building” [“potrebbe non tenere conto delle particolarità locali, per esempio che una casa si trovi su una collina o in un edificio”].

Che cosa è successo dopo

Zillow ha venduto le case che possedeva più in fretta del previsto. Entro febbraio 2022 aveva venduto, o concordato di vendere, oltre l’85% delle case che intendeva rivendere durante la chiusura. Zillow ha mantenuto lo Zestimate e la sua attività pubblicitaria. Ha detto che avrebbe cercato modi per aiutare le persone a vendere una casa senza comprarla.

Che cosa mostra il caso

• Confronti l’errore della previsione con il margine. Zillow voleva mantenere il risultato per casa entro 2 punti percentuali dal punto di pareggio. Le sue previsioni hanno sbagliato di molto di più, quindi ogni errore costava più di quanto potesse rendere una vendita.
• Le previsioni possono fallire quando il mercato cambia in fretta. Zillow scrive che le sue previsioni hanno sbagliato in entrambe le direzioni, quando i prezzi prima si sono fermati e poi sono saliti a un ritmo senza precedenti.
• Un limite sul risultato non limita quanto si compra. Il limite di Zillow riguardava il risultato per casa. In un trimestre ha comprato 9.680 case, più di quante potesse ristrutturare e rivendere in tempo.
• Controllare ogni casa sul posto non ha evitato le perdite. Zillow usava valutazioni sul posto oltre ai suoi algoritmi. L’errore che Zillow indica sta nel prevedere dove sarebbero andati i prezzi.
• Guardi chi dice di sì. Più venditori del solito hanno accettato le offerte di Zillow. Era un segnale che le offerte erano troppo alte.

Cosa dice sulle pratiche

Pratiche che l’azienda ha applicato

• Faccia controllare a una persona tutto ciò che va a un cliente o ha valore legale Secondo la relazione annuale, Zillow valutava le case che comprava con valutazioni sul posto oltre che con analisi dei dati e algoritmi propri. Ha comunque pagato molte case più di quanto è riuscito a ricavare rivendendole. Prima di tutto · Impegno: medio (settimane, poche persone) Prove: Preliminari

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Fonti

1. Zillow Group (2 November 2021). Q3 2021 shareholder letter. Form 8-K, Exhibit 99.3, US Securities and Exchange Commission. sec.gov
2. Zillow Group (2 November 2021). Zillow Group Reports Third-Quarter 2021 Financial Results & Shares Plan to Wind Down Zillow Offers Operations. Form 8-K, Exhibit 99.1. sec.gov
3. Zillow Group (10 February 2022). Q4 2021 shareholder letter. Form 8-K, Exhibit 99.3. sec.gov
4. Zillow Group (10 February 2022). Annual report on Form 10-K for the year ended 31 December 2021. sec.gov